住宅均价从年初均价2万元/㎡出头，走到7月近3万元/㎡的历史高点。半年30%以上的房价涨幅，既让买不起房的刚需们扼腕跺脚，也让坐拥厦门房产的业主们笑逐颜开。

货币超发、人口净流入量大、外来投资属性高和住宅供需严重失衡，这4大理由堪称支撑厦门房价看涨派所有论证的“4件法宝”。这“4件法宝”，大多是基于看涨派的历史研究所得。

可是通过对今年厦门房地产市场基本面的再分析，加上对照全球房地产成熟城市发展轨迹的研判，我们不难发现，这“4件法宝”都有致命弱点，厦门房价上涨预期看似坚若磐石，实则充满裂缝。

1.货币超发

不可否认，包括厦门在内的中国多个二线热点城市，今年上半年这波房价涨潮，其很大根源在于，超发的货币无处寻觅好的投资机会，只能流向“看似稳妥”的热点二线城市房地产市场。超发的货币不断对二线城市房价“注水”，房价自然水涨船高。

然而我们也应注意到，过剩的货币流动性，也是市场预期和金融大环境安全的产物，一旦市场预期与金融大环境出现负面因素，货币超发带来的就可能是全面贬值，而不是房地产升值。

一个比较显著的例子，就是美国在房价上涨最快的2002至2007年，M2增速高于历史同期平均水平，高出GDP增速3到4个百分点，货币超发，流动性过剩让美国房价“涨声一片”。然而，当2008年美国遭遇金融危机，市场预期发生逆转，流动性出现速冻，房地产市场也就进入不景气周期。

2.人口净流入量大

熟悉厦门人口变化的购房者，在谈论支撑厦门房价上涨动力在哪时，很容易提到厦门人口净流入量大这个理由。事实上，放在15年的周期里，厦门人口净流入量确实相当巨大。2000年厦门人口仅205万人，2015年末厦门全市常住人口达到386万人。15年间近一倍的人口净流入增长率，放眼全国也是罕有。

但是，如果将这个比较周期，缩短到5年的范畴内，我们可以明显发现，厦门人口自然增长率“疯狂”不再。2014年到2015年，厦门常住人口甚至仅增长5万人，是2009年至2015年增长最慢的一年。

而如果再研究人口数据中的细项，你会发现，2012年后，厦门暂住人口开始回落，务工人口基本持平。支撑厦门人口净流入的重要动力正在衰竭。

3.外来投资属性高

“厦门房子7成被外地人买走!支撑厦门房价的更多是外地人!”这句掷地有声的论证，也经常被看涨厦门房价者所提及。

这个“7成被外地人买走”的数据，应该是源于厦门土房局发布的2015年厦门房地产市场数据。这份数据里，外地客群2015年总共购买20501套商品住宅，面积233.14万平方米，占总面积的66.45%。

而在2011年至2014年厦门房产限购年代，厦门异地客购房面积占比约为4至5成，由此可见，限购放开对外地客群投资厦门的刺激。然而，一份厦门官方最新数据显示，依然处于“不限购时代”的今年上半年，厦门异地客购房面积占比重新跌落至4.5成，本地购房者成为上半年厦门购房主流人群。

从近7成到4.5成，厦门购房人群结构在今年上半年已经发生了显著变化，从9月5号开始，厦门重返“限购时代”，厦门购房人群结构比例变化，或将更为明显。

4.住宅供需严重失衡

截至9月12日，据厦门网上房地产统计，厦门可售住宅套数为12226套，依然处于一种住宅“库存枯竭”的状态。而这种“库存枯竭”的状态，已经持续了半年多。

如果从半年多前，厦门一个月数千套的一手住宅成交巅峰数据来看，这点库存的去化周期肯定在半年内，而如果按8月厦门一手住宅才813套的成交量看，12226套的库存，需要15个月才能去化完毕。

所以，厦门一手住宅去化周期的计算，确实不能过于依赖历史成交数据。同样，一个“看似短”的住宅去化周期，也不能导出厦门住宅供需严重失衡的结论。厦门一手住宅供给侧接近枯竭确实是不争的事实，但是需求侧是否还能“一如既往”持续保持强劲，则要打上一个大大的问号。

当厦门房价暴跌 购房人将有多惨?

当然，支撑厦门房价看涨的“4大法宝”并非无懈可击，但也不代表厦门房价未来就会走跌。

从目前来看，支撑厦门楼市长期向好的积极因素，依然远多于上述风险因素。只不过，万一这些风险集中爆发，万一厦门楼市因此崩溃，房价出现暴跌，购房者会有多惨?

对于运用杠杆工具的买房人，他们可能会觉得，房价如果跌破贷款余额，只要把房子给银行，损失的最多只是首付。而事实是，如果房价暴跌，他们不仅要把房子给银行，还要给银行因房价暴跌带来的差价!

毕竟，在很多人没有认真阅读的《银行房屋按揭贷款合同》里，基本都有如下规定：“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。”

“如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

通俗点讲，一个厦门购房者今年以300万元总价买了一套岛外房子，首付90万元，贷款210万元，一年后，偿还本金3万多元，剩余207万元本金未还。这时厦门一旦房价暴跌，这套房子贬值成150万元，银行就会跳出来和这位购房者说，去年借你210万元，需要不低于210万元的房子作抵押，现在房子只值150万元，你却还欠银行207万元，所以请补足抵押差额57万元(207万元-150万元)。

一旦无法补足差额，房子自然会被银行收回拍卖，通常被拍卖的房子，其拍卖价会略低于市场价。所以如果这套房子是以140万元拍出，那么这位厦门购房者不仅搭进首付，而且依然欠了银行67万元(207万元-140万元)。

既然房价暴跌，对购房者而言结局如此“酸爽”，那么我们还是祈愿，厦门楼市一切安好，一切风险最终都不会变为现实。而且，我们中的大多数人，也总是有这种信心。

毕竟，决定楼市走向的，远非我们眼前这个市场。

你懂的。